수익률 스프레드

1) 위험채권의 약속수익률과 무위험이자율간의 차이를 수익률 스프레드라고 함.

2) 스프레드는 채무불이행위험에 대한 프리미엄과 채무불이행위험 이외의 위험요인에 대한 프리미엄으로 나눌 수 있음.

채권분석을 공부할 때 많이 등장하는 용어 가운데 듀레이션과 볼록성이라는 것이 있습니다. 볼록성을 질문하실 정도면 듀레이션은 알고 있을 것이라 사료되어 이 부분에 대한 설명은 생략하겠습니다.

일단 듀레이션이라 함은 이자율 변동에 따른 채권가격의 변동을 의미하게되며 볼록성은 이러한 듀레이션의 변화량이라고 할 수 있습니다. 이자율이 변화함에 따라 채권의 듀레이션이 변하여 채권수익률의 볼록성이 존재하게 되는 것이지요. 이자율의 변화가 작을 경우에는 듀레이션의 변화자체가 작기 때문에 일반적으로 볼록성이 무시되지만, 이자율이 크게 변할 경우 듀레이션의 변화가 커서 볼록성이 중요하게 고려되어집니다.

듀레이션만으로는 이자율의 변화에 따른 가격위험을 정확하게 측정할 수 없으며, 볼록성이 동시에 고려되어야 한다는 애기이지요. 이러한 특성을 고려하여 도입된 개념이 볼록성으로 질문하신 분이 궁금해하는 수식으로 표시가 됩니다.

위 식의 도출과정을 이해하기 위해서는 테일러정리에 대한 이해가 선행되어야 합니다.

우선 테일러정리에 대한 기본정의는 다음과 같습니다.

함수 Y=f(x)의 갑을 어떤 임의의 점 a를 중심으로 도함수에 의해 평가하고자 할 때 적용되는 개념으로 x-a=h 라 하면,

f(x)=f(a+h) 로 표시되며. 이는 곧 수학적으로

f(a+h) = f'(a)+f'(a)*h + 1/2*f"(a)*h^2 + 1/3*f"'(a)*h^3 + ....

으로 표현할 수 있다입니다.[ ' 부호는 미분표시. '는 1차미분 값, "는 2차미분 값, "'는 3차미분 값]

위 내용을 증명하기 위해서는 다시금 테이러정리에 대한 증명이 필요한데, 니의 증명은 너무나도 내용이 긴 관계로 본문에서는 생략하고, 정 궁금하시다면 다시금 질문을 올려주셨으면 합니다.

그럼 계속해서 설명드리면 다음과 같습니다.(d 는 수학표현 상 델타개념임)

이자율변화 전의 채권가격을 P(r)이라고 할 때, 이자율이 dr만큼 변화한 후에 채권의 가격을 P(r+dr)이라 표현할 수 있습니다. 이 때 이자율 변화에 대한 채권가격의 변동을 테일러정리식에 의해 표시하면 아래와 같습니다.

P(r+dr) = P(r) + P'(r)dr + 1/2*P"(r)dr^2 + (이하 3차 이상의 합)

채권가격의 변동을 dP라 하면,

dP = P(r+dr) -P(r) 이 됩니다.

위 식을 다시 테일러정리에 의해 전개하게 되면

dP = P(r+dr) -P(r)
= P'(r)dr + 1/2*P"(r)dr^2 + (3차이상의 합)
= (dp/P)*dr + 1/2*[(d^2*P)/(dr^2)](dr)^2 + (3차이상의 합)

이 됩니다.

따라서 채권가격의 변화율은


dP/P = (dP/dr)*(1/P)*(dr) + 1/2*[(d^2P)/(d*r^2)]*(1/P)*(dr^2) + (3차이상의 합)/P

l-----------------l l-------------------------------l l---------------l
(a) (b) (c)

위 식에서 (a)는 채권의 듀레이션에 의한 가격변화율을 나타내며 (b)는 채권의 볼록성에 의한 가격변화를 나타냅니다. 이 떼 (c)에 의한 변화는 실제의 이론적 가격화율을 구할 경우에는 그 값이 미미하므로 일반적으로 무시하게 됩니다.

수학적으로 표현하자면, t가 1부터 n까지 인데, t=1인 경우는 위 식의 (b)의 값을 애기하며 t>1의 값은 (c)의 값을 표현합니다. 즉 (c)의 n차항에서 n->무한대 의 수렴이므로 시그마로서 표현을 하게 됩니다.

1.  도시개발사업은 종전에 도시가 형성되지 않았던 곳을 대상으로 합니다.

하지만 도시재개발사업은 이미 도시가 형성되어 있었고 여기에 노후 불량한 시설 등이 많아서 이를 다시 정비할 필요가 있어서 시행하는 사업이라는 점에 차이가 있습니다.

2.  여기에 도시개발사업은 토지만을 대상으로 하는 평면적인 사업인반면에

도시"재"개발사업은 토지와 건물을 대상으로 하는 입체적인 사업이라는 특징이 있습니다.

3.  근거법도 다릅니다.

도시개발사업은 도시개발법이지만 도시재개발사업은 도시 및 주거환경 정비법에 따른 사업이라고 할 수 있습니다.

4.  공사가 종료된 후에는

도시개발사업은 환지처분으로 도시재개발사업은 분양처분으로 종료가 됩니다.

토지구획정리사업 [土地區劃整理事業]

<법률> 도시 계획 구역이나 국토 이용 관리법에 의한 취락 지구의 토지에 대하여 대지(垈地)로서의 효용을 증진하고 공공시설의 정비를 위한 토지의 교환, 분합, 기타의 구역 변경, 지목 또는 형질의 변경, 공공시설의 설치 변경에 관한 사업.

택지개발예정지구

택지개발촉진법 제3조 (예정지구의 지정등) ③건설교통부장관은 제1항의 규정에 의한 예정지구가 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 그 지정을 해제하여야 한다.
1. 제1항의 규정에 의하여 예정지구를 지정한 날부터 2년 이내에 제8조의 규정에 의한 택지개발계획의 승인을 신청하지 아니한 때
2. 제8조의 규정에 의한 택지개발계획이 승인된 날부터 3년 이내에 제9조의 규정에 의한 택지개발사업실시계획의 승인을 신청하지 아니한 때

예정지구 지정제안을 시행자가 하게 되면 관계부처 협의후 예정지구공람과 지구지정이 따르게 됩니다. 특별한 절차상의 하자가 있지 않는 한 택지개발이 이뤄지는 것이죠. 또한 택지개발예정지구로 지정되면 2년이내에 택지개발계획승인신청을 하고 개발계획승인이 이뤄지면 택지개발이 이뤄지게 됩니다. 이즈음 되면 시행자측에서 투입된 자금도 만만치 않는 상황일테니 예정지구지정 자체가 취소되는 경우는 거의 없다고 보셔도 무방할 것같습니다.

감보율

소유하고 있는 토지가 줄어드는 비율을 말합니다.

1. (EV/EBITDA)란 기업가치(EV)를 세금과 이자를 내지 않고 감가상각도 하지않은 상태의 이익(EBITA)로 나눈수치, 낮을수록 좋습니다.

2. Economical Value Added의 약자입니다. 경제적 부가가치라는 말이죠..

- 회계를 통하여 산출한 기업의 재무제표는 채권자의 명시적인 이자비용은 반영을 하지만 주주의 자본비용, 즉 주주가 투자함으로서 원하는 수익에 대하여는 반영을 하지 않습니다. 쉽게 말하면 주주가 다른 곳에 투자할 것을 이 회사에 투자함으로서 은근히 바라는 수익이 있을 것이라는 말이죠.

- 그렇게 되면 겉보기에는 멀쩡한 회사지만 주주가 원하는 만큼의 수익을 내는 회사가 아니므로 실제적으로는 부실한 회사

- 주주의 자본비용까지 반영을 하여 측정한 기업의 이익을 EVA라고 합니다..

- 예를 들어서 이익이 1000이 났는데 이자비용이 100이라고 쳐봐요..그러면 순이익은 900이죠?? 그런데 주주가 이익의 20%를 주기를 원한다고 해봐요. 그렇다면 이것까지 고려한 기업의 순이익은 1000-100-200=700이 되겠죠?? 이 700이 EVA가 되는 것입니다

1. 듀레이션 

채권투자시 각 시점에 있어 현가로 환산된 현금흐름의 총현금흐름에 대한 비율을 가중치를 사용하여 채권의 현금흐름시점에 곱하여 산출한 '현가로 환산된 가중평균만기' 를 말한다. 즉, 이는 채권투자액의 현재가치 1원이 상환되는데 소요되는 평균기간 을 의미

2. WACC = Weighted Average cost of capital 

은 각 자본비용(보통주 자본비용, 우선주 자본비용,부채의 자본비용)등을 빌린 비율만큼 가중평균한 값

산식으로 표현하자면 wacc=보통주 요구수익률* 보통주 자본비용/전체 자본비용 +채권자에 대한 요구수익률*부채 자본비용/전체 자본비용(1-법인세비율)

로 표현할 수있음.

주가순자산비율(PBR·Price Book-value Ratio)은 주가를 주당순자산가치(BPS·Book-value Per Share)로 나눈 비율로 주가와 1주당 순자산을 비교한 수치다. 즉 주가가 순자산(자본금과 자본잉여금, 이익잉여금의 합계)에 비해 1주당 몇 배로 거래되고 있는지를 측정하는 지표를 말한다 . 순자산이란 대차대조표의 총자본 또는 자산에서 부채(유동부채+고정부 채)를 차감한 후의 금액을 말한다. 장부상의 가치로 회사 청산 시 주주 가 배당받을 수 있는 자산의 가치를 의미한다. 따라서 PBR는 재무내용 면에서 주가를 판단하는 척도가 된다.

예를 들어 PBR가 1이라면 특정 시점의 주가와 기업의 1주당 순자산이 같다고 볼 수 있으며, 이 수치가 낮으면 낮을수록 해당 기업의 자산가치 가 증시에서 저평가되고 있다고 볼 수 있다. PBR가 1 미만이면 주가가 장부상 순자산가치(청산가치)에도 못 미친다는 뜻이다. PBR는 보통 주가 를 최근 결산재무제표에 나타난 주당순자산으로 나눠 배수로 표시하므로 주가순자산배율이라고도 한다. 한편 BPS는 기업의 순자산을 발행주식 수로 나눈 것이다. ‘청산가치’ 라고도 불리는 BPS가 높다는 것은 자기자본의 비중이 크고 실제 투자가 치가 높다는 것을 의미한다. 따라서 주당순자산가치는 기업내용의 충실 도와 직결될 뿐 아니라 자산충실도가 주가에 얼마나 반영돼 있는지를 나 타내는 척도가 된다