- 다산 신도시 지식산업센타 투자????

몇주전에 자전거를 타고 도농역 인근에 위치한 지식산업센타 2곳의 모델하우스에 다녀왔다. 현대아울렛 앞에 건설 예정인 현대프리미어캠퍼스몰과 지금지구 초입에 위치한 DIMC CITY 입니다. 소나기가 내리는 일요일 오후에 방문했음에도 불구하고 모델하우스가 오픈한지 꽤 지났음에도 불구하고 사람들이 제법 있었습니다.

관심 물건인 지식산업센타 위주로 설명을 듣고, 질문을 했는데.. 처음 방문한 현대프리미어캠퍼스몰 모델하우스에서는 직원 3명이나 동원(?)되어 설명을 해줬는데, 내가 알고 있는 지식보다 많이 알고 있지 않은 것 같았다. 단지 맹목적으로 구입하면 나중에 돈 벌거라는 기계적인 답변만 들을 수 있었다. 

두번째로 방문한 DIMC 모델하우스는 현대프리미어캠퍼스 모델하우스 보다 모델하우스 오픈이 늦어서 그런지 준비가 덜 되었다는 느낌이 들었다. 영업부장이라는 사람이 설명을 해줬는데 핵심은 전혀 모르고 무조건 괜찮다는 말만 반복할 뿐...

두 군데 모두 인터넷으로 가격 등 세부정보를 얻을 수 없어서 부득이하게 찾아갈 수 밖에 없었는데.. 정보자체를 직접 방문하지 않는 이상 공개하지 않는 것 같았다.

현대프리미어캠퍼스 몰에서는 내가 찾는 규모의 지식산업센터는 모두 계약되었고, 1개만 남아있다고 하였다. 정보의 비대칭 때문에 사실여부를 확인 할 수 없으니... 아무튼 다른 층보다 비싼 700만원 후반대... 비싼데..

위치며 분양가격을 둘째 치고 투자자 입장에서 가장 중요한 점은 공급이 많아도 너무 많다는 사실 입니다.

63빌딩 2배 규모를 자랑하는 데 이런 공급이 자그만치 3군데나 됩니다. 지식산업센타의 메카인 성수동에서 가장 큰 규모인 성수SKV1의 경우 연면적이 14만m2 정도인데 현대프리미어캠퍼스몰의 지식산업센터 연면적만 24만m2 정도 된다. 얼마나 공급이 많은 건지 상상이 되나요? 이해가 쉽게 설명하면 63빌딩 연면적의 2배 규모라고 합니다. 하지만 다산신도시에는 현대프리미어캠퍼스몰 이외에도 거의 동시에 분양하는 물건이 있었으니 바로 DIMC 입니다. 이 또한 규모가 엄청납니다. 이 두 물건은 최근에 분양을 시작한 거고, 이미 건축중인 블루웨일 까지 고려하면 공급이 너무 많은 거 아닐까요?

투자용 물건이 아니라 직접 입주 하는 경우는 그나마 조금 나을텐데, 남양주시가 아직까지는 그 정도의 시장을 소화 하기는 쉽지 않을 것 같습니다.

청약조정지역이란 정부가 부동산시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정하는 지역이다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 지역 등이 대상이다. 청약조정대상지역으로 지정되면 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 강화, 재당첨금지 등의 규제를 적용받는다.

매경시사용어사전상에 정밀안전진단이란 아래와 같이 설명된다.

주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업. 재건축추진조합 측이 해당 시장이나 군수, 자치구청장 등에게 신청하며 신청을 받은 자치단체장은 안전진단을 실시할 기관을 지정해야 한다.이때 지정된 기관은 건물의 안전진단을 실시하고 이를 토대로 재건축 가능 여부를 판단한다. 또 안전진단 실시기관은 안전진단을 완료한 후 90일 이내에 결과 보고서를 재건축조합 및 지자체장에게 통보해야 하고 지자체장은 도시계획 및 지역여건 등을 종합 검토해 재건축 허용 여부를 최종 결정하게 된다. 안전진단은 예비안전진단과 정밀안전진단의 경우 최소 5인 이상의 평가위원회가 구성돼 전원합의제로 재건축 여부를 결정한다. 평가항목은 지반상태를 비롯해 균열, 노후화, 건물마감, 주차·일조·소음환경, 도시미관 등이다. 예비진단을 통과할 경우 정밀안전진단을 실시할 수 있다. 정밀안전진단은 구조안전(40%), 설비성능(30%), 주거환경(15%), 경제성(15%) 등 항목별로 나뉘어 구체적으로 평가된다. 정밀안전진단을 실시한 이후, 대상건축물은 A등급부터 E등급까지 평가 결과가 세분화된다. E급은 즉시 재건축이 승인되지만 A~D등급은 건물 마감 및 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 뒤 다시 경제성이 검토된다. 재건축 이전보다 경제성이 없다고 판단되면 D급: 리모델링이나 조건부 재건축(재건축 시기조정), A~B급: 일상적 유지관리 등으로 분류돼 재건축 시행시기가 최종 조정된다.

위의 현수막에 쓰여전 통과라는 의미는 모순되는 의미가 아닐 수 없다. 안전진단을 한 결과 안전하다고 확인 받는 게 아니라 안전하지 못해서 재건축이 가능함을 축하하는 것! 즉 우리가 살고 있는 아파트가 불안전함을 현수막을 걸며 축하하는... 살고 있는 아파트는 불안전하지만 돈을 곧 번다고(?) 자축하는 현수막이다.

조건에 충족되어 임대사업자 신고 후 임대조건신고를 해당 소재지 기관에 신청하였습니다. 

해당 내용이 민원24에 아래와 같이 처리상태는 처리완료라고 나오나 '발급문서 등록중' 이라고 계속 안내가 되어, 기다리고 기다린 끝에 해당 사무소에 확인 전화를 하였습니다.

확인 결과 임대조건은 신고로써 의무가 끝나고, 사무소에서 별도로 제공하는 서류는 없으나 요청시, 신고필증이 발급 가능하다고 하여 아래와 같이 신고필증을 받았습니다.

임대 조건 신고서 작성/제출은 임대차계약 체결일로부터 30일 이내 입니다. 

민원24 : 기 등록된 주소를 새주소로 수정 해야 진행이 됨

메뉴에서 임대조건신고 가 보이지 않아 '임대조건신고서' 라고 검색하면, 해당 내용이 검색 안 됨

'임대조건' 이라고 검색해야 신청내용이 뜸 

민원24(www.minwon.go.kr) 즉 인터넷으로 신청시 신분증 사본은 필요 없고, 임대차계약서 사본과 공인인증서가 있어야 최종 제출이 가능 함

작성 방법은 임대조건신고서와 계약서 사본만 첨부하면 끝남, 다만 민원24에서 주소 기재하는 방식이 좀 불편 함

최종 제출이 끝나면 아래와 같은 화면을 확인 할 수 있음

처리가 끝나면 관련 서류 수령방법을 아래 중 선택해야 함

1)우편(일반/등기)   2)방문수령  3)본인 출력

여기서 가장 중요한 계약서 사본이라 함은, 공인중개사 사무실에서 흔히 작성하는 양식이 아닌, 법무부/국토교통부/서울시 에서 만든 주택임대차계약서를 말합니다. 많은 사람들이 동일 하다고 생각하는데, 아닙니다!!

담당 공무원이 전화와서 알려준 내용입니다.

그 양식은 아래를 참고 해 주세요.

20141010_2.hwp

---------------------------------------------------------------------------------------------기재 내용은 간단한데... 홈페이지 오류인지 에러가 발생하는데

첫째, 임대인 주소 혹은 임대물건 소재지 기입시 띄어쓰기 때문에 조회가 잘 되지 않습니다.

둘째, 표준계약서 업로드시 용량이 2M로 제한되어 있어, 표준계약서는 3장으로 되어 있기 때문에 PDF로 저장시 용량 에러가 납니다.

마지막으로 서류 수령방법을 본인 출력으로 선택 안 할 경우, 에러가 납니다.

요즘 정부에서 독려하는 임대사업자에 대해서 알아보겠습니다. 기존의 자료들을 검토한 후 실제로 진행하니 그 절차에 따른 차이점을 알게 된 것 같습니다.

일단 주택임대사업자 등록은 의무가 아니라 선택사항 입니다.

주택임대사업에 해당하는 부동산(다세대, 아파트 등)을 소유하고 있으면서, 해당기준(가격, 크기)등에 충족되면 임대업 등록을 할 수 있습니다.

그 절차는 크게 3개로 분류할 수 있을 것 같습니다.

1. 임대사업자 등록 하기

- 주민등록 관할 주소지 구청 주택과(ex 성동구청 11층)에서 신청

- 제출서류 : 임대사업자 등록신청서, 등기부등본, 신분증

- 등록 처리 기간 : 5일

- 임대사업자 등록에 따른 제한 사항

    임대의무기간(4년 혹은 8년)이내에 취소, 매각 불가

    임대료 증액은 연5% 이내에서만 가능

=> 임대사업자 등록 후 거주지 세무서에 신고 등록

- 제출서류 : 임대사업자등록증, 신분증, 주민등록초본, 사업자등록신청서

2. 임대조건 신고

- 임대주택 소재지 관할 시/군/구청 주택과 방문 신청 또는                                  민원24(www.minwon.go.kr) 

- 제출서류 : 임대조건신고서, 표준임대차계약서 사본, 신분증

- 등록 처리 기간 : 10일

3. 취득세 감면혜택 신청 또는 경정신고

- 임대주택 소재지 관할 시/군/구청 세무과 방문해 신청

- 제출서류 : 주택임대사업자등록증, 감면신청서

- 취득일로부터 60일이내에 신청 가능

* 구청에서 배포하는 임대사업자등록 안내문

* 구청에서 배포하는 임대조건신고 안내문

재산세(건물/토지) 및 종부세와 관련된 지방세법 국.영문 자료 입니다. 

이 중 아래 조항을 참고하시면 됩니다.

·         재산세(건물.토지) : 제2절 과세표준과 세율

(SECTION 2 Tax Bases and Rates)

    ·         종부세 : 제 13조 과세표준(Article 13 (Tax Bases)),

제14조 세율 및 세액 (Article 14 (Tax Rates and Amounts of Tax)

Gross real estate tax(종합부동산세)_en&kr.docxLocal tax_en.pdfLocal tax_kr.pdf

작성시기가 2014년도 입니다.

REIT&REF.doc