나의 지식산업센터 투자 경험담

1. 지산을 알게 된 계기

왕십리에서 2호선을 타고 역삼역을 갈 때 뚝섬역 인근에서 지하철 창밖으로 매번 보던 건물이 바로 SK공장형 빌딩 이었습니다. 그리고 제가 신탁회사 근무할 때 다른 직원들 모닝커피 마실 때 모닝 신탁해지 했던 물건이 바로 구로디지털역에 있는 코오롱 사이언스밸리 였습니다. 이때 까지만 해도 지산인지 아파트형 공장인지 관심이 없었습니다. 그리고 한참이 지나서 대학원 다닐 때 원우 중 한명이 성수에서 지산 시행을 한다는 얘기를 들을적 있었는데 이 때까지 만해도 그렇구나 했습니다.

그런데 제가 이름 있는 회사를 다니다가 2017년 스타트업에서 기존해 하던 일과 좀 다른 일을 하면서 부터 지산을 좀 알게되었습니다. 왜냐면... 스타트업은 좋은 빌딩에 갈 수 가 없습니다. 금전적 이유 때문에... 그래서 회사 이전할 사무실을 알아보다가 지산에 대해서 2017?2018?부터 알게 된 것 같습니다. 당시에 지산에 대해서 가장 큰 매력을 느낀 포인트는 관리비, 주차 였는데요... 강남에도 중소형 빌딩 중 임대료가 생각보다 괜찮은 빌딩이 꽤 있었습니다. 하지만 문제는 관리비가 엄청나고 주차가 넉넉치 않다는 점이죠..

2. 성수, 과천 그리고 금정

개인적으로 가장 매입하고 싶었던 곳은 서울숲역 바로 앞에 있는 지산 이었는데, 2018년 실사 갔을 때도 다른 지산과 다르게 공실이 없었습니다. 그래서 차선책으로 다음으로 서울숲역과 가까운 다른 지산을 잡아서 계약진행 중 공동투자 하기로 한 친구의 변심으로 계약체결을 못했습니다. 당시에 이 곳 평당 시세가 1,200만원 대 였고, 당시 분양한게 1,400만원 이었는데.. 지금은 시세가 평당 2,000만원 대로 올랐다고 합니다. 그래서 개인적으로 소액? 으로 투자할 수 있냐고  공인중개사에게 물어보니 과장 심하게 해서 "꺼지라고" 하던군요.. ㅎㅎ 

그래서 다음 '과천' 지식산업센터를 기약하며 1년을 기다렸습니다. 그래서 올 여름인가에 사전청약을 하였음에도 불구하고, 거기서 요구하는 높은 기준(법인+직원수+규모 등)을 충족 못해서 청약에 실패하고 맙니다.

대안으로 지인이 용인, 금정을 추천해 줬고, 전 용인은 비선호 지역이라 금정 쪽에 관심을 가졌고 이 밖에 온라인 상에서 어떤 분이 본인 물건을 매도 원해서 금정에서 두 군데 실사를 가 봤는데, 이번에 제가 계약한 이곳이 마음에 들어서 마침내 정계약을 했습니다.

몰랐는데, 이 곳은 2008년 제가 회계법인 근무시 용역을 했던 제약회사의 부지 바로 뒤 였습니다.

3. 투자를 결심한 계기

제가 생각하는 지산의 입지 였습니다. 더 구체적으로 말하면 지하철과의 거리, 주변에 회사가 얼마나 있는가 였습니다. 현재 거주하고 있는 아파트에서 도보로 15분 거리에도 대규모 지산이 건설 중이고... 차량으로 10분 거리에도 대규모 지산이 건설 중 입니다. 그리고 이 두 곳 모델하우스도 다녀왔는데, 당시에도 그렇고 지금도 그렇고 제 생각은 지산으로써 대중교통과 인근에 회사가 많지 않아서 투자를 하지 않기로 결정 했었죠.

성수/과천 지산의 경우, 자본이익의 실현은 가능하지만 임대수익률이 잘 나오지 않는 구조 입니다. 저는 자본이익도 필요하지만 임대수익률이 더 중요하였기에 분양가가 더 합리적 이어야 했습니다.

제가 이곳을 SWOT 해 보면 S : 금정역 인근으로서 접근성 우수

W : 현재 이미 준공되어 있는 지산2개가 활성화 안 됨, O : 금정역 개발호재, 힐스테이트 아파트 준공, T : 코로나가 준공 이후에 어떤 영향

4. Q&A 모음

- 2020.12.17 기사 고양 지산... 수익률

- 금정 VS 광명 질문..

- 좋은 위치 구하는 법

더 자세한 내용은 아래의 동영상을 통해서 확인 하시기 바랍니다.

youtu.be/7bNe8i5P0yY

https://coupa.ng/bPnhbw 

문스 플라워라이팅 무드등 조명

*파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있음