지식산업센터 임대사업을 주업종으로 변경

 

지식산업센터 과거의 영광은 어디로?

말도 많고 탈도 많은 지식산업센터 사무실을 임대할 경우 사업자등록증에 임대업을 추가 해야 합니다. 하지만 해당 관청마다 임대업 추가 기준이 달라서 열심히 조사하여 지식산업센터 임대사업 주업종으로 변경시 문제점이 무엇인지 그 해답을 제시해 드립니다.

 

홈택스에서 지식산업센타 임대업 추가 하기

 

지식산업센터

 

1.지식산업센터 입주 가능한 업종

 

지식산업센터는 실사용 목적으로만 분양을 받을 수 있기 때문에 임대 사업자로 분양계약은 할 수가 없습니다. 그렇기 때문에 처음에는 사업자등록증을 코드에 맞게 제조업 또는 지식기반, 정보통신업으로 사업자등록증을 발급 받아서 분양을 받습니다.

 

지식산업센터에 입주 가능한 업종은 아래와 같습니다.

클릭하면 확대하여 보실 수 있습니다

 

2.지식산업센터 사무실 임대

 

지식산업센타

 

지식산업센터는 지금까지 부동산 규제 반사이익으로 전매제한 등 각종 부동산 관련 규제를 피할 수 있었고, 주택 수에도 포함되지 않아 종합부동산세·양도소극세 등 세금으로부터 자유롭고 주택담보인정비율 70~80%까지 은행 대출을 받을 수 있어 뜨거운 감자 였습니다.

 

그러나 최근 2%대였던 대출금리가 5%p 이상 폭등하면서 어려워진 것은 사실입니다. 그래도 실입주하는 경우는 큰 문제는 없고 투자인 경우 임차인 구하는 게 여려운 게 사실입니다. 하지만 그럼에도 불구하고 임대가 되는 곳은 됩니다. 그래서 지식산업센터 사무실 임대하는 경우 마지막 관문인 사업자등록증에 임대사업 업종변경시 이슈가 있습니다.

 

3.지식산업센터 임대차 팁

 

지식산업센타

준공에 맟춰 실입주 업체를 빼고 투자용 구입한 사무실은 준공과 동시에 매물이 쏟아집니다. 최초 지식산업센터 분양 받을 시 생각했던 임대료와 또한 대출 금리를 고려시 원하는 임대료 수준이 있습니다.

 

하지만 마음을 내려 놓고 남들보다 임대료 수준을 25~30% 만큼 싸게 내놓아야 임대를 빨리 맞출 수 있습니다. 욕심을 부려서 계속 임대료 수준을 고집하여 경우 최소 6개월 이상 공실+관리비를 부담해야 합니다.

 

4.사업자등록증 임대사업 부로 정정 신청

 

 

예전부터 분양 후 임대 할 경우 홈텍스에서 기본 업종에 임대사업을 부업종으로 추가만 한다고 대부분의 글에서 언급합니다. 하지만 지자체 마다 행정처리 하는 게 달라서 주의가 필요합니다.

 

사업자등록증 정정 바로가기

 

 

5.세무서에서 불가라고 연락옴

 

경기도 OO시 세무서에서 연락이 왔습니다. 지식산업센터 주 업종에 추가하여 임대사업을 부로 정정 신청한 것은 불가능하다고 합니다. 기본 주 업종을 삭제하고 임대사업이 주가 되어야 한다고 합니다. 이런 황당한 일이

 

 

사업자 대출 한도, 금리 안내(사업자 첫 대출 실행 전 보세요)

 

 

6.사업자등록증 임대업 주로 표기할 경우 문제점

 

아무래도 임대사업을 주업종으로 변경할 경우 문제점이 있을 꺼 같아서 열심히 찾아보고 물어본 결과 영향을 미치는 건 아래의 2가지로 정리 할 수 있습니다.

 

7.취등록세 감면분

 

지식산업센터에 실입주를 가정으로 취득세 감면 분 35%를 임대사업을 추가하여 임대사업을 개시하게 되면 감면받은 35%의 취등록세는 신고하여 납부하여야 합니다.

 

7-1 취등록세 감면분 납부방법

 

지식산업센터 주소지 관할 지차체 세무과에 신분증과 임대차계약서 사본을 지참하여 방문해 취등록세 감면 신고분 납부증 받고 납부하면 됩니다.

 

7-2 취등록세 감면분 없을시

 

즉 취등록세 감면분 없이 취등록세 4.6% 납부하였다면, 업종을 임대업으로 바꿨다고 해서 추가적으로 할 일은 없습니다.

 

7-3 임대업으로 사업장등록증 정정 안하고 세금계산서 발행할 경우

 

임차인이 사업자등록증 주소지 등록을 하여 주소지에 두개의 사업자등록이 이루어지면 관할 세무서에서 자동으로 임대업으로 파악되어 적발되니 자진신고 후 납부하는게 좋습니다.

 

2023.01.16 - [별의별 정보] - 지식산업센타 투자 경험담  

 

 

8.대출연장

 

사업자등록증에 임대업 주로 표기할 경우 대출 연장시 영향을 미칩니다. 이 경우 감정가에 따라 달라집니다.

 

8-1 감정가가 변동 없을 경우

 

최초 대출이 지식산업센터 실입주 업종을 대상을 전제로 LTV 80~90%가 나왔기 때문에 임대업으로 바뀐다면 추후 대출 연장시 대출 한도가 낮아지고 금리가 높아질 수 도 있습니다. 대출 연장 시점에 주업종을 다시 바꾼다고 해도 은행에서 부가가치세 과세표준증명원으로 임대업 내역을 확인할 수 있다고 하니 꼼수를 부려봐야 소용 없습니다.

 

8-2 감정가가 오를 경우

 

이 경우에는 임대사업으로 인해 대출한도가 줄어들더라도 감정가가 높아진만큼 대출 금액이 비슷해져서 영향이 상대적으로 적을 수 있습니다.

 

지금까지 지식산업센터 업종을 임대사업으로 변경할 경우 예상되는 영향에 대해서 직접 조사하여 알려드렸습니다.