아파트 선분양 후분양 장단점 부실시공 예방

 

신축 아파트 입주시 끝없이 나오는 하자, 정말 그 고통은 이루 말할 수 없는데요. 과연 후분양은 그런 부실시공 예방이 100% 가능할까요? 아래 글에서는 후분양에 대한 오해, 후분양 장점과 단점 등에 대해서 확인할 수 있습니다.

 

후분양

선분양의 폐해 중 하나인 공사비 부풀리기 관련 실제 사례를 아래의 기사에서 확인할 수 있습니다.

 

분양가상한제 위반 건설사 상대 승소 기사 확인하기

 

  

 

1.     후분양에 대한 오해

 

건축 공정률 60% 이상인 경우로 정의하고 있습니다. 우리가 착각하기 쉬운 게 모델하우스 수준의 상태가 아니라 아파트의 기본 골격만 거의 완성된 상태 수준이라고 생각하면 됩니다.

 

2.     과장광고에 대한 확인은 가능

 

kbs 뉴스

 

분양시 홍보물에 지하철이 생기고, 다리가 생기고, 상업시설도 빼곡히 들어서서 입주만 하면 모든 걸 누릴 수 있는 것 처럼 선분양 하여, 분양을 촉진 시키는 경우가 많았습니다. 하지만 후분양시 그런 속임수를 어느 정도 거를 수 있습니다.

 

3.     실제 건축비와 예상 건축비

 

건축비 차이

 

 

선분양시 분양가는 택지비와 건축비로 구성되고 분양가 심사위원회에서 이를 심사합니다. 여기서 문제는 심사하는 건축비가 실제 건축비가 아니라 예상 건축비 입니다. 여기서 분양가 예상 건축비와 실제 건축비를 따져보면 예상 건축비를 높게 잡아 분양가를 높이고 실제로는 건축비 보다 싸게 지어서 소송에서 지는 경우도 있습니다.

 

 

총공사비 600만원 일상생활배생책임보험 누수 보험금 청구 및 수령

 

4.     건설사 금융비용 대폭 증가

 

예전부터 후분양시 건설사 금융비용 대폭 증가로 공사비용이 대폭증가하고 이에 따라 분양가도 올라서 구조적으로 후분양은 어렵다고 알고 있었습니다.

 

하지만 최근 후분양 조건으로 공급하는 공공택지의 경우 입찰 경쟁률이 무려 3902대 1 이었다고 합니다.

그 이유는 바로 후분양 주택 기간 이자가 총사업비에서 차지하는 비율이 작았고, 후분양하는 건설사를 지원하는 제도도 있기 때문입니다.

 

5.     후분양제 공정률 보완

가장 현실적인 후분양제가 되기 위해서는 공정률이 60%가 아니라 100% 가까워야 할 것 같습니다. 이를 위해 정부와 지자체가 공정률 100% 후분양 시범단지를 선정했다고 합니다.

 

 

6.     후분양 장점

 

실물을 보고 구입

선분양은 모델하우스나 도면과 실제로 완공된 아파트와 차이가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 방향이나 채광, 전망, 소음, 단지 내 시설 등이 모델하우스나 안내책자와 다를 수 있습니다. 하지만 후분양은 실제로 60% 공정률의 아파트를 직접 보고 구입할 수 있으므로, 이런 문제를 어느 정도 피할 수 있습니다

부실공사의 위험 줄어듬

 

부실시공

선분양은 입주자들이 공사 진행 상황을 자세히 알기 어렵기 때문에, 부실공사가 발견되기 어렵습니다. 하지만 후분양은 건설사가 자금을 미리 받지 않고 공사를 완료한 후에 분양하기 때문에, 공사 질을 높여야 합니다..

 

7.     후분양 단점

 

자금 조달이 어렵다

 

선분양은 계약금과 중도금, 잔금을 공사 기간 동안 나눠서 납부하기 때문에, 자금 조달이 상대적으로 용이합니다. 또한, 은행에서 주택담보대출을 쉽게 받을 수 있습니다. 하지만 후분양은 계약금과 잔금을 공사 완료 직전에 한 번에 납부하기 때문에, 자금 조달이 어려울 수 있습니다.

 

시세 상승의 위험

 

선분양은 공사 완료 전에 분양가를 정하기 때문에, 시세 변동에 영향을 받지 않지만 후분양은 공사 완료 후에 분양가를 정하기 때문에, 시세 변동에 영향을 받습니다. 또한, 후분양의 경우에는 시세가 오르면 분양가가 올라갈 수 있습니다.